도시재생 선도사업 후보지, 행정중심복합도시 추가공급, 지방 신규 공공택지 등 5.2만호 공개

도시재생 선도사업 후보지(2.1만호), 행정중심복합도시 추가공급(1.3만호),지방 신규 공공택지(1.8만호) 등 5.2만호 공개

 

- 소규모주택정비 관리지역 20곳, 주거재생혁신지구 7곳 선정 -

- 행정중심복합도시 내 용도변경 등을 통한 1.3만호 추가공급 -

- 울산선바위, 대전상서 등 지방 신규 공공택지 1.8만호 공급 -

 

□국토교통부(장관 직무대행 윤성원)와 행정중심복합도시건설청(청장 이문기)은 ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(2.4)｣에 대한 후속조치로 총 5.2만호 주택공급에 대한 세부계획을 밝혔다.

 

ㅇ 소규모주택정비 관리지역 및 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 27곳(2.1만호)을 선정하였으며, 행복도시에서 1.3만호를 추가공급하고, 지방 중소규모 택지 2곳에서 1.8만호를 신규로 공급할 계획이다.

 

1. 3080+ 도시재생 주택공급 선도사업 후보지

□ 국토교통부와 공공시행자는 소규모주택정비 관리지역과 주거재생혁신지구 선도사업 후보지를 발굴하기 위해, 지자체를 대상으로 2월 26일부터 3월 31일까지 사전 의향조사를 실시하였으며,

 

<사전 의향조사 개요>

ㅇ(조사대상)수도권‧5대광역시 대상 / (조사기간) ‘21.2.26 ~ 3.31   ㅇ(설명회)조사기간 중 수도권‧지방광역시 대상 사업 설명회를 통해 소규모주택정비 관리지역 / 주거재생혁신지구 제도 소개 및 후보지 발굴‧제안 요청(국토부‧LH)   *(서울)2.26(금)·3.4(목) / (인천)3.8(월) / (경기)3.11(목) / (대전‧광주)3.12(금) / (부산‧대구‧울산)3.15(월) / (유관 학회‧협회)3.24(수)

 

ㅇ 그 결과, 소규모주택정비 관리지역 55곳, 주거재생혁신지구 20곳 등 총 75곳이 제출되었고, 이들을 대상으로 사업필요성, 정비 시급성 등 다양한 검토를 거쳐 선도사업 후보지를 선정하였다.

 

1. 소규모주택정비 관리지역 선도사업 후보지 선정

 

□국토부는 소규모주택정비 관리지역* 선도사업에 참여의사를 밝힌 총 55곳**에 대해 입지요건(면적, 노후도 등), 정비 필요성, 사업추진 가능성, 지자체의 추진의지 등을 종합적으로 검토하여,

 

* 대규모 정비가 어려운 저층 주거지를 소규모로 신속히 정비하기 위해 지정하는 지역(10만m2 미만)으로, 건축규제 완화·국비지원 등의 혜택 부여

 

** 기초지자체 제안지역: 서울 40곳, 경기 4곳, 인천 4곳, 지방광역시 7곳

 

ㅇ서울 금천‧양천·종로·중구·성동·중랑·강서, 경기 성남·수원·동두천, 인천 부평, 대전 동구, 광주 북구 등 총 20곳을 선도사업 후보지로 선정하였다.

 

□향후 이 지역이 관리지역으로 지정되어 공공과 민간에서 다양한 소규모주택정비사업이 추진될 경우 약 1.7만호의 주택 공급이 이루어질 것으로 기대된다.

 

< 주요 후보지 사례 >

ㅇ (서울 시흥3동) 노후저층 연립주택이 밀집하여 주민의 소규모주택정비사업 추진의지가 높으나, 지역 내 도로가 협소하여 기반시설 정비가 필요한 상황   ⇒ 공공참여형 가로주택 사업지를 중심으로 가로요건을 충족한 인근단지를 연계하여 도로확폭 등 기반시설 정비를 통해 소규모주택정비사업 활성화 유도   ㅇ (경기 수원시) ‘19년 뉴딜사업지에 해당하나, 사업성이 낮은 노후 연립주택의 소규모주택정비사업 추진에 한계가 있어 민간주도의 사업추진이 어려운 상황   ⇒ 관리지역 지정을 통한 용도지역 상향으로 개발밀도 및 사업성 확보와 뉴딜사업과 연계하여 기반시설 정비를 통한 민간주도 정비사업의 활성화 유도

 

□ 주요 후보지에서 추진되는 가로주택정비사업의 사업효과 분석 결과, 관리지역 지정 전 민간추진 사업과 비교할 때, 관리지역으로 지정된 후 용적률 특례, 용도지역 상향을 통해 공급세대가 평균 1.6배로 증가하는 것으로 나타났다.

 

ㅇ또한, 소규모 정비사업의 사업성 지표인 비례율*은 분양세대 증가에 따른 사업성 개선으로 관리지역 지정 전보다 최대 35%p 만큼 향상되어 평균 119% 수준으로 분석되었다.

 

* 비례율 = [ (총사업수입-총사업비용) / 종전자산가액 ] 100

 

□ 선도사업 후보지로 선정된 지역에는 소규모주택정비 계획, 기반시설 설치 등 세부적인 사항에 대해 지역 주민·기초 지자체와 협의를 거쳐 10월까지 소규모주택정비 관리계획을 마련하도록 지원하고,

 

ㅇ연내 관리지역으로 지정될 수 있도록 지정권자인 광역 지자체와도 지속적으로 협의해 나갈 계획이다.

 

【 소규모주택정비 관리지역 지정 절차 】

 

2. 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 선정

 

□주거재생혁신지구*는 지자체로부터 접수된 총 20곳**의 사업지를 대상으로 입지요건(쇠퇴도·면적 등), 재생 시급성(노후·불량 건축물 비중 등) 및 사업가능성(주거·공공시설 규모 등) 등을 종합적으로 검토 후 총 7곳을 선정하였다.

 

* 공공주도로 쇠퇴지역(도시재생활성화지역 등) 내 주거취약지를 재생하기 위해 주거·복지·생활편의 등이 집적된 지역거점으로 조성하는 사업 (특례 : 용적률 상향 등 건축규제 완화, 생활SOC 등 공공시설에 국비지원)

 

** 기초지자체 제안지역: 서울 5곳, 경기 6곳, 인천 5곳, 지방광역시 4곳

 

ㅇ구체적으로는 서울 구로구, 경기 수원시·안양시, 인천 미추홀구·서구 및 대전 대덕구·동구 등 총 7곳이 선정되었으며, 계획대로 사업이 추진된다면 약 0.37만호의 신축주택과 함께 생활SOC(공영주차장, 도서관 등) 및 공공복지시설(어린이집 등) 등이 쇠퇴도심에 공급될 예정이다.

 

< 주요 후보지 사례 >

ㅇ (서울 구로구) 대상지 주변에 국가산단(북측)과 남부순환로(남측)가 위치하여 도시공간구조가 단절되어 개발되지 못한 채 노후화 가속 중   ⇒ 쇠퇴 주거지를 도심형 주거공간으로 탈바꿈하고, 공영주차장·도서관 등의 생활SOC와 창업지원센터 등 공공거점 시설 조성을 통해 지역 재생거점으로 조성   ㅇ (인천 미추홀구) 노후 주거지가 밀집되어 정비가 시급하나 대상지 일부에 무허가 주택이 밀집되어 있어 민간주도의 사업추진이 어려운 상황   ⇒ 쾌적한 주거지 조성과 함께 노인여가복지시설, 복합커뮤니티센터, 주민건강센터 등 복지·주민편의시설을 공급하여 복합형 지역 재생거점으로 조성

 

□선도사업 후보지는 건축규제 완화 등의 인·허가 지원과 함께 생활SOC 등 공공시설 설치비용에 대한 국비 지원(최대 250억 원) 및 주택도시기금(도시계정) 출·융자 지원 등의 우대조치가 있을 계획이다.

ㅇ이번에 선정된 선도사업 후보지 7곳에 대한 사업효과 분석결과, 용도지역 상향 또는 입지규제최소구역 지정 등 도시계획인센티브를 통해 민간주도로 개발할 때 대비 용적률이 평균 76%p 상향되어 공급세대는 평균 1.3배로 증가하는 것으로 나타났다.

 

ㅇ또한, 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선공급분양가액이 시세 대비 평균 69.8% 수준으로 예측되었으며,

 

-이에 따라 민간개발 대비 토지주 수익률*도 평균 13.8%p 만큼 향상되는 것으로 분석되는 등 주거재생혁신지구 사업을 통한 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 기대된다.

 

*토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액

 

□이번에 선정된 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정하였으며, 향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정으로,

 

ㅇ사업계획안에 대한 주민설명회(6월) 등을 사전에 충분히 시행하고, 법 개정* 시행 직후 주민 동의요건을 신속히 확보하여 연내 지구지정이 가능토록 추진할 계획이다.

 

* ｢도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법｣ 개정안 발의(2.23)

 

□한편, 기 발표된 1·2차 선도사업 후보지와 같이 금번 선정된 후보지에 대해서도 소규모주택정비 관리계획 및 주거재생혁신지구 사업계획(안)에 대한 주민 공람공고(관리지역 지정 시점/혁신지구경계 설정 시점) 시 이상․특이거래에 대해 조사하고, 필요 시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이다.

 

참고1 소규모주택정비 관리지역 주요 선도사업지 개요 및 조감도(안)

 

※ 구체적인 사업계획 수립 과정 등에서 구역경계, 구상(안) 변경가능

 

참고2 주거재생혁신지구 주요 선도사업지 개요 및 조감도(안)

 

 

참고3 선도사업 후보지 리스트

 

※ 주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음

 

〈 소규모주택정비 관리지역 선도사업 후보지 〉

〈 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 〉

 

2. 행정중심복합도시 추가 주택공급

 

□ 행정중심복합도시에는 고밀개발‧용적률 상향‧주택용지 추가 확보 등을 통해 5개 생활권*에서 1.3만호 주택을 추가 공급할 계획이다.

 

* (대상) 1-1 생활권, 4-2 생활권, 5-1 생활권, 5-2 생활권, 6-1 생활권

 

ㅇ 최근 주택가격이 큰 폭으로 상승한 행복도시의 상황을 반영해 매매시장 안정을 위한 분양주택 9.2천호, 임대차시장 안정을 위한 임대주택 3.8천호가 공급될 예정이다.

 

* 추가 주택 공급물량은 향후 계획 추진상황 등에 따라 변경 가능

 

󰊱 용적률 상향 : 약 1.2천호 추가 확보

 

ㅇ (1-1生) 북측 단독주택지의 용적률을 상향하고, 인근 연구용지도 주택용지로 변경하여 8백호(예정)를 추가 공급한다.

 

- 이 지역은 특히 분양주택과 함께 문화‧예술 특화가 기반이 된 테라스형 통합 공공임대주택도 함께 공급될 예정이다.

 

ㅇ (5-2生) 생활권 중심에 위치한 보행특화구역 공동주택의 용적률을 상향하여 4백호(예정)를 추가 공급한다.

 

 

󰊲 주택용지로 용도 변경 : 약 10.3천호 추가 확보

 

ㅇ (4-2生) BRT변의 상업용지에는 인근 공동캠퍼스‧신개념캠퍼스의 대학생들과 도시첨단산업단지의 청년근로자들이 거주할 수 있는 도시형 생활주택 1천 4백호(예정)를 공급한다.

 

- 또한, 연구‧주거기능이 어우러진 신개념캠퍼스의 복합개발을 위해 대학용지 일부를 주거용지로 전환, 4천 9백호(예정)를 공급한다.

 

 

ㅇ (5-1生) 저류지 인근 유보지를 주택용지로 변경, 8백호(예정)를 공급한다.

 

- 이 지역은 탄소중립시대를 선도하는 3차 제로에너지하우스*로 조성하여 공급될 예정이다.

 

* 제로에너지하우스 1차 : 1-1生 B12 (60세대), 2차 : 1-1生 B10‧B11(78세대)

 

 

ㅇ (6-1生) 산업업무용지‧연구시설용지 지역 중 일부를 주거용지로 변경하여, 해당 지역 내 산업‧연구시설의 배후 주거지로 기능할 수 있도록 3천 2백호(예정)를 공급한다.

 

 

󰊳 고밀 개발 : 약 1.5천호 추가 공급

 

ㅇ (6-1生) 생활권 북측에 위치한 오송역에서 행복도시로 진입하는 지역의 상업용지를 주상복합 등으로 고밀개발하여 관문역할의 랜드마크로 1.5천호(예정)를 공급한다.

 

 

3. 지방 신규 공공택지 추진방안

 

□ 지방 신규 공공택지는 울산선바위(1.5만호), 대전상서(0.3만호) 등 중소규모 택지 2곳에 총 1.8만호를 추진한다.

 

 

1. 울산 선바위(183만㎡, 1.5만호)

 

* 지구계획 수립 과정에서 변경 가능

 

□ 울산선바위 지구는 울산고속도로, 국도 24호선 등과 인접하여 교통요건이 양호한 지역으로 183만㎡ 규모에 1.5만호를 공급하게 된다.

 

□ 인근 울산과학기술원, 울산대학교 등과 연계하여 지역산업 종사자를 위한 주거단지를 조성하고, 자족용지를 통해 산·학·연 클러스터를 구축하여 지역경제를 활성화할 수 있도록 추진할 계획이다.

 

ㅇ 또한, 태화강, 무학산, 선바위 공원 등 주변 생태환경과 조화되는 42만㎡ 규모(전체면적의 23%)의 공원·녹지 조성을 통하여 자연친화적인 주거환경을 조성할 예정이다.

 

ㅇ 아울러, 국도 24호선 확장, 우회도로 신설, 두동로 확장, 범서교차로 개선 등 교통대책을 통해 사업지구 및 인근지역 교통여건을 개선할 계획이다.

 

 

* 개발구상 및 교통대책은 지구계획 수립 등 추진과정에서 변경 가능

 

2. 대전 상서(26만㎡, 0.3만호)

 

* 지구계획 수립 과정에서 변경 가능

 

□ 대전상서 지구는 경부고속도로 신탄진IC 등과 인접한 26만㎡ 규모의 소규모 택지로 3천호의 주택을 공급하게 된다.

 

□ 인근에 위치한 대덕산업단지, 평촌중소기업단지 등의 종사자를 위한 양질의 직주근접형 주거단지를 조성할 계획이다.

 

ㅇ 기존 상서 행복주택과 연계하여 산업단지형 행복타운을 구축하고, 입주민·근로자를 위한 생활SOC 확충 등을 통해 구도심 활성화도 도모할 예정이다.

 

 

□ (토지거래 허가구역) 금번 발표한 신규 공공택지의 지구 內, 소재 洞 지역 등 주변지역은 토지거래 허가구역으로 지정하여 투기성 토지거래 등을 사전에 차단한다.

 

* 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하고자 할 경우에는 사전에 토지이용목적을 명시하여 관할 시·군·구청장의 허가 必

 

ㅇ 또한, 주민공람 즉시 개발행위 제한이 적용되어 사업지구 내 건축물의 건축, 공작물 설치, 토질 형질변경, 토지의 분합·합병, 식재 등의 행위가 제한된다.

 

□ (추진일정) 이번에 발표한 지구들은 주민공람, 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 ’22년 상반기까지 지구지정을 완료 하고, ’23년 지구계획 수립 등을 거쳐 ’25년부터 순차적으로 입주자 모집에 착수할 계획이다.

 

3. 투기의혹 사전검증 및 향후 추진계획

 

□ (사전조사 결과) 정부는 2.4대책을 통해 신규 공공택지 25만호 공급계획을 발표하고 지난 2월 10.1만호를 확정하여 발표하였다.

 

ㅇ 광명시흥 등 입지발표(2.24) 후 LH 직원의 투기의혹이 제기되었고, 투기근절대책(3.29)에서 후보지에 대한 토지거래 등에 대한 이상동향을 조사하여 발표하기로 하였다.

 

ㅇ 이에 따라, 잔여 15만호 공급이 가능한 후보지를 모두 발굴해 지자체 협의를 진행하면서 사전조사를 추진했으며, 특정시점에 거래량, 외지인·지분거래 비중 등이 과도하게 높아지는 정황이 확인되었다.

 

- 몇몇 후보지는 해당 지역 내 5년 간 월평균 거래량 대비 반기·분기별 월평균 거래량이 2~4배 증가하였고, 외지인거래도 일부 후보지는 전체 거래의 절반에 달하기도 하였다.

 

- 전체거래 중 지분 거래비중의 경우 일부 후보지는 시기에 따라 80% 이상 수준까지 높아지는 등 시·도 평균 지분거래 비중을 상회했다.

 

ㅇ 아울러, 가격동향(지가)을 조사한 결과 인근지역 대비 1.5배 이상 지가변동률이 높은 후보지가 일부 확인되어 투자심리ㆍ수요가 집중된 것으로 예상되었다.

 

ㅇ 국토부ㆍLH 全 직원에 대한 후보지 내 토지소유여부도 확인했으며, 투기가 의심되는 사례는 없었다.(상속 3건, 20년 이상 장기보유 1건 등 총 4건)

 

□ (수사요청 및 실거래 정밀조사) 정부는 후보지 내 투기 가능성이 일부 확인된 상황에서, 조속한 발표보다는 철저한 조사를 통한 위법성 투기행위 색출이 선행될 필요가 있다고 판단하였고,

 

ㅇ 거래동향 조사결과에 기반하여 금번에 발표하는 2개 후보지 외 나머지 후보지를 중심으로 경찰에 수사를 요청하고, 부동산거래분석기획단에서 실거래 정밀조사에 착수할 계획이다.

- 현재 경찰은 불법투기 등에 대한 전방위적인 수사를 진행 중이며, 이번에 검토된 후보지에 대해서도 수사에 즉시 착수하여 불법 투기행위를 색출할 예정이다.

 

- 동시에 국토부는 실거래조사에 착수하여 미성년자‧법인‧외지인 투기성 거래, 지분쪼개기 거래 등의 이상거래를 선별하고, 이상거래에 대한 소명절차* 등을 거쳐 ｢부동산거래신고법｣, 세제 관련법령, 대출규정 등 위반여부를 확인하여 엄정 조치**할 계획이다.

 

* 계약금·잔금 입출금내역 등 대금지급 증빙, 금융거래확인서 등 자금조달 증빙 등

** ｢거래신고법｣ 위반 의심→지자체, 탈세 의심→국세청, 대출규정 위반 의심→금융위등

 

ㅇ 아울러 󰡔부동산 투기근절 및 재발방지대책󰡕(3.29)에 따른 후속 입법조치 등 제도적 장치가 완비되면 예방·적발·처벌·환수 全 단계에 대한 투기근절이 가능해진다.

 

- 비공개·내부정보를 이용한 투기행위 등 중대한 시장 교란행위에 대해서는 부당이득액에 비례하여 가중처벌 되고, 부당이득액의 3~5배를 환수하는 등 강력하게 처벌된다.

 

- 또한, 투기혐의가 확인된 경우 투기유형에 따라 농업손실보상, 이주보상 등에서 제외되고, 투기목적 취득 농지는 처분명령을 즉시 부과되는 등 엄정한 조치가 시행된다.

 

- 아울러 단기보유 토지의 양도소득세 중과세율 인상*, 비사업용 토지(개인·법인)의 양도소득세 강화**, 협의양도택지 택지 등에 대한 토지 소유기간별 차등보상 등을 통해 투기적 토지거래에 대한 기대이익이 발생하지 않도록 조치된다.

 

* (1년 미만 보유토지) 현행 50% → 70%, (2년 미만 보유토지) 현행 40% → 60%

** 비사업용 토지 양도 시 기본세율(6∼45%)에 가산되는 중과세율 인상(+10 → +20%p)

 

□ (신규 공공택지 추진계획) 실거래 조사 등이 완료되는 대로 2.4대책에 따른 신규 공공택지 25만호 중 나머지 13.1만호 공급도 목표대로 추진한다.

ㅇ 투기정황이 있는 후보지에 대한 경찰 수사와 실거래 정밀조사를 조속히 완료하고, 투기근절을 위한 법령개정이 완료된 직후 신규 공공택지를 공개할 계획이다.

 

□ 국토교통부 김수상 주택토지실장은 “2.4대책의 선도사업 후보지가 연내 본격화 될 수 있도록 정부지원을 집중하여 속도감 있게 추진하고, 행복도시 추가공급, 지방 신규 공공택지 추진 등도 지방 주택시장 안정을 위해 차질 없이 추진해나가겠다.”면서,

 

ㅇ “아울러 지난 3월 발표한 투기근절 대책 후속조치의 조속한 추진으로 근본적 투기억제 장치를 마련하고 부동산 투기·부패를 발본색원하여 중장기적으로 신규 공공택지 공급의 선순환 구조를 만들겠다.”고 밝혔다.

 

* 출처 : 국토교통부